2026 metų mokesčių reforma keičia žaidimo taisykles NT vystytojams. Naujas PVM „esminio pagerinimo" apibrėžimas, pašokusios mokestinės vertės neparduotiems objektams, pensijų fondų pinigai, kurie keis paklausos struktūrą, ir pradinio įnašo taisyklės, kurios vienų pirkėjų segmentą padidins, o kitą – apribos.

Šiame straipsnyje – konkretūs pokyčiai, skaičiai ir praktinės išvados vystytojos strategijai.

Kaip pasikeitė PVM taisyklės NT vystytojams nuo 2026?

Svarbiausia naujovė – pakeistas „esminio pagerinimo" (esminis pagerinimas) apibrėžimas.

Iki 2026 m.: „Esminis pagerinimas" neturėjo aiškios teisinės definicijos. Vystytojai ir VMI dažnai nesutarė, ar konkretūs renovacijos darbai laikomi esminiu pagerinimu (t.y. ar pastatas vėl tampa „nauju" PVM prasme).

Nuo 2026 m.: „Esminis pagerinimas" apibrėžtas kaip tik kapitalinis remontas arba rekonstrukcija pagal Statybos įstatymą. Jokie kiti darbai (paprastasis remontas, apdaila, inžinerinių sistemų keitimas) nelaikomi esminiu pagerinimu.

Ką tai reiškia praktiškai?

Renovuojami pastatai: jei atliekate tik paprastąjį remontą ar kosmetinę renovaciją, pastatas neįgyja „naujo" statuso ir pardavimas yra PVM neapmokestinamas (arba PVM netaikomas). Tai gali būti ir privalumas (pirkėjui pigiau), ir trūkumas (negalite atsiimti pirkimo PVM).
Rekonstrukcija: tik jei darbai klasifikuojami kaip kapitalinis remontas ar rekonstrukcija, pastatas tampa „nauju" ir pardavimas apmokestinamas PVM. Tuomet galite atsiimti pirkimo PVM.

Praktinis patarimas: prieš pradedant renovacijos projektą, su statybos inžinieriumi ir mokesčių konsultantu aiškiai apibrėžkite, ar planuojami darbai laikomi kapitaliniu remontu pagal Statybos įstatymą. Tai lems visą projekto PVM struktūrą.

Kiti PVM pokyčiai, aktualūs vystytojams

Šildymo ir karšto vandens PVM pakeltas nuo 9% iki 21% – tai padidina eksploatacines išlaidas nebaigtuose/neparduotuose objektuose
Naujas 12% PVM tarifas apgyvendinimo paslaugoms – aktualu, jei vystote viešbučių ar apartamentų projektus

Kaip NT mokestinės vertės pokytis veikia vystytojo projektus?

Registrų centras atliko masinį NT mokestinių verčių perskaičiavimą. Naujos vertės galioja nuo 2026 m. sausio 1 d.

Vidutinis vertės padidėjimas: apie 90%. Kai kuriuose regionuose – dar daugiau (Palanga, Neringa, Birštonas, Kaunas).

Poveikis neparduotiems objektams

Vystytojas, turintis neparduotų butų ar komercinių patalpų, nuo 2026 m. moka didesnį NT mokestį. Tai tiesiogiai didina turto laikymo kaštus ir skatina greičiau parduoti.

Komercinių patalpų mokestis

Parametras	Vertė
Bazinis tarifas	0,5–3% (nustato savivaldybė)
Gynybos fondo priemoka	+0,2%
Vilnius: viešbučiai, laisvalaikis, kultūra, sportas	0,5%
Vilnius: biurai, prekyba	0,85%
Kaunas: visi komerciniai	0,5%

Pavyzdys: biurų pastatas Vilniuje, mokestinė vertė 2 000 000 EUR. Mokestis: 2 000 000 x (0,85% + 0,2%) = 21 000 EUR per metus. Palyginti su ankstesne mokestine verte (~1 050 000 EUR) ir tuo pačiu tarifu – mokestis padidėjo beveik dvigubai.

Gyvenamojo NT mokestis antriniam/investiciniam turtui

Mokestinė vertė	Tarifas
Iki 50 000 EUR	0%
50 000 – 200 000 EUR	0,2%
200 000 – 400 000 EUR	0,4%
400 000 – 600 000 EUR	0,6%
600 000 – 1 000 000 EUR	0,8%
Virš 1 000 000 EUR	1,0%

Svarbu investuotojams-pirkėjams: antras butas, kurio nauja mokestinė vertė 180 000 EUR, kasmet kainuos papildomai (180 000 – 50 000) x 0,2% = 260 EUR. Tai nėra daug, bet keičia investicinio būsto skaičiavimus.

Ką reiškia GPM pokyčiai jūsų pirkėjams?

Gera žinia: 5 metų taisyklė

Anksčiau NT turėjo būti laikomas 10 metų, kad pardavimas būtų neapmokestinamas GPM. Nuo 2026 m. – pakanka 5 metų. Tai reiškia, kad investuotojai gali planuoti trumpesnį laikymo periodą ir vis tiek parduoti be GPM.

Bloga žinia: progresiniai tarifai su pajamų sumavimu

Metinės pajamos	GPM tarifas
Iki 27 746 EUR (12 VDU)	15%
27 746 – 82 962 EUR	20%
82 962 – 138 270 EUR	25%
Virš 138 270 EUR	32%

Kritinis aspektas: NT pardavimo pelnas sumuojamas su darbo pajamomis. Investuotojas, uždirbantis 60 000 EUR per metus ir pardavęs butą su 100 000 EUR pelnu, mokės GPM pagal 160 000 EUR bendrą sumą – tai reiškia, kad dalis pelno bus apmokestinta 32% tarifu.

Kaip tai keičia pirkėjų elgesį?

Pirmą būstą perkantys – mažai paveikti (deklaruota gyvenamoji vieta 2+ metus = GPM atleidimas)
Investuotojai su aukštomis pajamomis – atidžiau skaičiuos, ar investicija į NT vis dar patraukli lyginant su kitomis priemonėmis
Trumpalaikiai investuotojai (flip strategija) – gerokai mažiau patrauklu, jei laikymo laikotarpis trumpesnis nei 5 metai

Išvada vystytojui: pirmo būsto pirkėjų segmentas tampa dar patrauklesnis. Investuotojams reikės labiau akcentuoti ilgalaikę grąžą ir nuomos pajamingumą, o ne trumpalaikį kainos augimą.

Kaip pensijų fondų reforma paveiks NT paklausą 2026–2027?

Skaičiai

Parametras	Vertė
Dalyvių skaičius	~1,42 mln. žmonių
Bendras sukauptas turtas	~10,6 mlrd. EUR
Prognozuojamas išsiėmimas (SEB)	~35% turto (~3,4–4 mlrd. EUR)
Pereinamasis laikotarpis	2026-01-01 – 2027-12-31

Išsiėmimo galimybės

25% dalinis išsiėmimas – ne daugiau nei asmeninių įmokų suma, 3% mokestis
Pilnas pasitraukimas – 30–40% sumos grąžinama Sodrai, likusią dalį gauna dalyvis
Sveikatos atvejai – 100% išsiėmimas be mokesčių

Ką tai reiškia paklausai?

Ekonominės klasės segmentas (iki 150 000 EUR) pajus didžiausią impulsą. Žmonės, kurie išsiims 10 000–25 000 EUR iš pensijų fondo, turės pradinį įnašą pirmajam būstui. Su nauju 10% pradinio įnašo reikalavimu (nuo rugpjūčio) – butui už 120 000 EUR pakaks 12 000 EUR pradinio įnašo.

Kainų augimo prognozės 2026 m.:

Regionas	Prognozuojamas augimas
Didieji miestai (Vilnius, Kaunas, Klaipėda)	+8–13%
Vidutiniai miestai (Šiauliai, Panevėžys, Alytus)	+4–8%
Mažesni miestai	0–3%

Strateginė išvada: jei vystote ekonominės klasės projektus didžiuosiuose miestuose – 2026–2027 m. paklausa bus stipri. Jei vystote premium segmentą – poveikis bus mažesnis, nes pensijų fondų pinigai pirmiausia keliaus į prieinamesnį segmentą.

Kaip keičiasi pradinio įnašo taisyklės ir ką tai reiškia vystytojams?

Nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. Lietuvos bankas keičia Atsakingojo skolinimo nuostatus:

Pirkėjo tipas	Senas įnašas	Naujas įnašas
Pirmas būstas (neturėjo NT 5 metus)	15%	10%
Antras ir paskesnis būstas	15%	30%
Antras būstas (esama hipoteka >50% grąžinta)	15%	15%

Dvipusis poveikis

Pozityvus pirmo būsto segmentui:

Butui už 120 000 EUR: pradinis įnašas mažėja nuo 18 000 EUR iki 12 000 EUR
Kartu su pensijų fondų lėšomis – reikšmingai daugiau žmonių gali leisti sau pirmąjį būstą
Tai tiesiogiai didina paklausą ekonominės ir vidutinės klasės projektams

Ribojantis investuotojų segmentui:

Antram butui už 150 000 EUR: pradinis įnašas kyla nuo 22 500 EUR iki 45 000 EUR
Tai eliminuoja dalį smulkių investuotojų, kurie pirkdavo būstą nuomai su minimaliu pradiniu įnašu
Tačiau rimti investuotojai su didesniu kapitalu lieka rinkoje

Ką daryti vystytojui?

Pardavimų strategiją orientuokite į pirmo būsto pirkėjus. Marketingo žinutėse akcentuokite:

Mažesnį pradinį įnašą (10%)
Galimybę panaudoti pensijų fondo lėšas
Ilgalaikę vertę (5 metų laikymas = GPM atleidimas)

Kokie apleisto turto mokesčiai gali paliesti vystytojus?

Nuo 2026 m. savivaldybės gali taikyti iki 5% mokestį apleistam turtui. Vilnius ir Kaunas jau nustatė maksimalų 5% tarifą.

Kada tai aktualu vystytojui?

Nebaigti statybų projektai, kurie užstrigo – jei pastatas klasifikuojamas kaip apleistas, mokestis gali būti labai didelis
Nupirkti, bet dar nerenovuoti pastatai – laikymo kaina drastiškai išauga
Žemės sklypai mieste – kai kurios savivaldybės taiko apleisto turto mokestį ir neužstatytai žemei

Pavyzdys: apleistas pastatas Vilniuje, mokestinė vertė 500 000 EUR. Mokestis: 500 000 x 5% = 25 000 EUR per metus. Tai stiprus argumentas nedelsti su projektų įgyvendinimu.

Praktinis patarimas: įsitikinkite, kad visi jūsų turimi objektai turi aktyvius statybos leidimus arba vykdomą veiklą. Reguliariai tikrinkite savivaldybės apleisto turto sąrašus – patekimas į juos gali kainuoti tūkstančius eurų kasmet.

Ką visa tai reiškia vystytojo strategijai 2026–2027?

Kainodara

Pensijų fondų pinigai ir mažesnis pradinis įnašas kuria papildomą paklausą, ypač ekonominėje klasėje. Tačiau progresiniai GPM tarifai mažina investuotojų entuziazmą. Rekomenduojama: kainoti agresyviau ekonominės klasės projekte, konservatyviau – premium segmente.

Segmentų pasirinkimas

Segmentas	2026–2027 perspektyva
Ekonominė klasė (iki 150K)	Stipri paklausa, pirmo būsto pirkėjai
Vidutinė klasė (150K–250K)	Stabili paklausa
Premium (250K+)	Selektyvi paklausa, mažiau investuotojų
Komercinės patalpos	Padidėję mokesčiai, vertinti atidžiau

Pardavimų greitis vs laikymas

Padidėję NT mokesčiai neparduotiems objektams ir apleisto turto rizika reiškia, kad laikymo kaštai auga. Greitas pardavimas tampa ekonomiškai patrauklesnis nei lūkuriavimas dėl aukštesnės kainos.

Kaip CRM padeda valdyti projektus mokesčių pokyčių kontekste?

TopBroker CRM leidžia vystytojams:

Sekti kiekvieno objekto mokestinę vertę ir mokesčius – matyti, kiek kainuoja kiekvieno neparduoto objekto laikymas
Kvalifikuoti pirkėjus – pažymėti, ar tai pirmo būsto pirkėjas (10% įnašas) ar investuotojas (30% įnašas), ir atitinkamai adaptuoti pardavimo strategiją
Analizuoti pardavimų duomenis – matyti, kurie segmentai parduodami greičiausiai ir priimti duomenimis pagrįstus sprendimus
Automatizuoti komunikaciją – siųsti potencialiems pirkėjams informaciją apie mokesčių lengvatas ir finansavimo galimybes

Kai rinkos sąlygos keičiasi taip greitai kaip 2026 metais, gebėjimas greitai analizuoti duomenis ir adaptuoti strategiją tampa konkurenciniu pranašumu.

Svarbu: Šiame straipsnyje pateikta informacija yra informacinio pobūdžio ir nėra mokestinė ar teisinė konsultacija. Konkrečiais atvejais rekomenduojame kreiptis į mokesčių ir teisės specialistus.

Valdote NT projektus ir norite viską matyti vienoje vietoje? Išbandykite TopBroker nemokamai 14 dienų ir pamatykite, kaip CRM padeda priimti geresnius sprendimus.

NT mokesčių reforma 2026: ką turi žinoti kiekvienas NT vystytojas