2026-ieji atnešė didžiausius nekilnojamojo turto mokesčių pokyčius per pastarąjį dešimtmetį. Pasikeitė GPM tarifai ir skaičiavimo tvarka, pašoko NT mokestinės vertės, keičiasi pradinio įnašo taisyklės, o pensijų fondų reforma leis gyventojams atsiimti dalį sukauptų lėšų.

Brokeriai, kurie supranta šiuos pokyčius ir gali aiškiai paaiškinti klientams, ką jie reiškia praktiškai, tampa patikimais konsultantais – ir užsidirba daugiau. Šiame straipsnyje – visa, ką reikia žinoti, su konkrečiais skaičiavimais.

Kas pasikeitė parduodant NT nuo 2026 metų?

Trys esminiai pokyčiai:

Pirma – sutrumpintas neapmokestinamas laikymo laikotarpis. Anksčiau NT turėjo būti laikomas 10 metų, kad pardavus nereikėtų mokėti GPM. Nuo 2026 m. sausio 1 d. pakanka 5 metų. Tai gera žinia daugumai pardavėjų – ypač tiems, kurie pirko 2020–2021 metais per NT rinkos pakilimą.

Antra – progresiniai GPM tarifai. Vietoj ankstesnio dviejų pakopų tarifo (15% ir 20%), nuo 2026 m. galioja keturios pakopos:

Metinės pajamos	GPM tarifas
Iki 27 746 EUR (12 VDU)	15%
27 746 – 82 962 EUR (12–36 VDU)	20%
82 962 – 138 270 EUR (36–60 VDU)	25%
Virš 138 270 EUR (60+ VDU)	32%

Trečia – ir svarbiausia – pajamos sumuojamos. NT pardavimo pelnas dabar sudedamas su darbo pajamomis, individualios veiklos pajamomis ir kitomis pajamomis. Tai reiškia, kad klientas su geru atlyginimu gali patekti į aukštesnę mokesčio pakopą vien dėl to, kad pardavė butą.

Kiek konkrečiai mokės mano klientas, pardavęs būstą?

Pateikiame du praktinius pavyzdžius.

Pavyzdys 1: buto pardavimas

Butas nupirktas 2023 m. už 120 000 EUR
Parduodamas 2026 m. už 160 000 EUR
Pelnas: 40 000 EUR
Kliento metinės darbo pajamos: 36 000 EUR

Bendros metinės pajamos: 36 000 + 40 000 = 76 000 EUR

GPM skaičiavimas (progresinė skalė):

Pirma pakopa (iki 27 746 EUR): 27 746 x 15% = 4 162 EUR
Antra pakopa (27 746 – 76 000 EUR): 48 254 x 20% = 9 651 EUR
Viso GPM: 13 813 EUR (iš kurių dalis tenka darbo pajamoms, dalis – NT pardavimui)

Svarbu: darbo pajamų GPM darbdavys jau išskaičiuoja kas mėnesį. Klientas turės sumokėti tik skirtumą, atsirandantį dėl progresinės skalės, bet tai vis tiek gali būti keli tūkstančiai eurų papildomai.

Pavyzdys 2: namo pardavimas su didesniu pelnu

Namas nupirktas 2022 m. už 200 000 EUR
Parduodamas 2026 m. už 350 000 EUR
Pelnas: 150 000 EUR
Kliento metinės darbo pajamos: 48 000 EUR

Bendros metinės pajamos: 48 000 + 150 000 = 198 000 EUR

GPM skaičiavimas:

Pirma pakopa: 27 746 x 15% = 4 162 EUR
Antra pakopa: 55 216 x 20% = 11 043 EUR
Trečia pakopa: 55 308 x 25% = 13 827 EUR
Ketvirta pakopa: 59 730 x 32% = 19 114 EUR
Viso GPM: 48 146 EUR

Ankstesnėje sistemoje (15% nuo viso pelno) mokestis būtų buvęs 22 500 EUR. Naujoje – daugiau nei dvigubai. Būtent todėl brokeriui svarbu mokėti paaiškinti klientams šiuos skaičius.

Kada pardavėjas gali NEMOKĖTI GPM?

Yra keturi atvejai, kai GPM už NT pardavimą nemokamas:

1. Turtas laikytas 5 ir daugiau metų. Nuo 2026 m. sausio 1 d. pakanka 5 metų (anksčiau buvo 10). Skaičiuojama nuo įsigijimo datos iki pardavimo datos.

2. Pardavėjas buvo deklaravęs gyvenamąją vietą tame turte bent 2 metus. Jei klientas gyveno parduodamame bute ar name ir ten buvo deklaruotas bent 2 metus iki pardavimo – GPM nemokamas, nepriklausomai nuo laikymo trukmės.

3. Pirkinys per 12 mėnesių. Jei pardavėjas per 12 mėnesių nuo pardavimo (ES viduje) įsigys kitą būstą ir ten deklaruos gyvenamąją vietą – GPM nemokamas. Tai aktualu tiems, kurie keičia būstą.

4. Paveldėtas ar dovanojamas turtas. Jei turtas gautas iš artimųjų giminaičių (pirmos eilės) ir nėra kainos padidėjimo nuo paveldėjimo momento – GPM nemokamas.

Praktinis patarimas brokeriui: Pirmo pokalbio su pardavėju metu visada paklauskite:

Kada buvo įsigytas turtas?
Ar pardavėjas ten deklaruotas?
Ar planuoja pirkti kitą būstą?

Šie trys klausimai padės iš karto nustatyti, ar klientas turės mokėti GPM, ir kiek.

Kaip pasikeitė NT mokestinė vertė ir mokesčiai?

Registrų centras atliko masinį NT mokestinių verčių perskaičiavimą 2022–2026 laikotarpiui. Naujos vertės galioja nuo 2026 m. sausio 1 d.

Vidutinis vertės padidėjimas: apie 90%. Tai reiškia, kad butas, kurio mokestinė vertė buvo 100 000 EUR, dabar gali būti vertinamas 190 000 EUR.

Pagrindiniam būstui

Parametras	Vertė
Neapmokestinama riba (vienam savininkui)	450 000 EUR
Neapmokestinama riba (dviem sutuoktiniams)	900 000 EUR
Mokesčio tarifas virš ribos	0,1% (dauguma savivaldybių)

Praktiškai tai reiškia, kad absoliuti dauguma gyventojų su vienu pagrindiniu būstu mokesčio nemokės. Bet jei kliento turtas vertinamas virš 450 000 EUR – tai jau atsiranda prievolė.

Antriniam ir investiciniam turtui

Čia pokyčiai juntamiausi. Progresinis mokestis:

Mokestinė vertė	Tarifas
Iki 50 000 EUR	0%
50 000 – 200 000 EUR	0,2%
200 000 – 400 000 EUR	0,4%
400 000 – 600 000 EUR	0,6%
600 000 – 1 000 000 EUR	0,8%
Virš 1 000 000 EUR	1,0%

Pavyzdys: klientas turi investicinį butą, kurio nauja mokestinė vertė – 180 000 EUR. Mokestis: (180 000 – 50 000) x 0,2% = 260 EUR per metus.

Apleistas turtas – savivaldybės gali taikyti iki 5% mokestį. Vilnius ir Kaunas jau nustatė maksimalų 5% tarifą.

Kas vyksta su pensijų fondais ir kaip tai paveiks rinką?

Nuo 2026 m. sausio 1 d. iki 2027 m. gruodžio 31 d. galioja pereinamasis laikotarpis, per kurį ~1,42 mln. dalyvių gali peržiūrėti savo dalyvavimą II pakopos pensijų fonduose.

Skaičiai:

Bendras sukauptas turtas: ~10,6 mlrd. EUR
SEB banko prognozė: fondai gali netekti ~35% turto (~3,4–4 mlrd. EUR)
Dalis šių pinigų neišvengiamai pateks į NT rinką

Išsiėmimo galimybės

Variantas	Sąlygos	Mokestis
25% dalinis išsiėmimas	Ne daugiau nei asmeninių įmokų suma	3%
Pilnas pasitraukimas	30–40% grąžinama Sodrai	Nemokamas
Sveikatos atvejai	100% išsiėmimas	Nemokamas

Ką tai reiškia brokeriui?

Daugiau pirkėjų su pradiniu įnašu. Žmonės, kurie anksčiau neturėjo lėšų pradiniam įnašui, dabar gali jį gauti iš pensijų fondo. NT kainų augimo prognozė 2026 m.: +10–15%, didžiausiuose miestuose +8–13%.

Didžiausia paklausa: ekonominės klasės butai (iki 150 000 EUR) didžiuosiuose miestuose.

Kaip keičiasi pradinio įnašo taisyklės?

Nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. Lietuvos bankas keičia Atsakingojo skolinimo nuostatus:

Pirkėjo tipas	Senas įnašas	Naujas įnašas
Pirmas būstas (neturėjo NT 5 metus)	15%	10%
Antras ir paskesnis būstas	15%	30%
Antras būstas (esama hipoteka >50% grąžinta)	15%	15%

Ką tai reiškia praktiškai?

Pirmą būstą perkantys klientai turės mažesnę barjerą – butui už 150 000 EUR pradinis įnašas mažėja nuo 22 500 EUR iki 15 000 EUR.

Tačiau investuotojai, perkantys antrą būstą, turės surinkti dvigubai daugiau – nuo 22 500 EUR iki 45 000 EUR. Tai gali sulėtinti investicinių sandorių tempą.

Ką visa tai reiškia brokeriui praktiškai?

Tapkite mokesčių konsultantu (bent bazinių žinių lygiu)

Klientai vis dažniau klausia brokerių apie mokesčius. Brokeris, kuris gali greitai atsakyti „jūsų atveju GPM nemokamas, nes turite turėsite 5 metų laikotarpį" arba „su jūsų pajamomis mokestis bus apie X eurų" – iš karto atrodo profesionaliau ir patikimiau nei tas, kuris sako „pasiklauskite buhalterio".

Kokius klausimus užduoti kiekvienam pardavėjui

Kada buvo įsigytas turtas? (5 metų taisyklė)
Ar esate ten deklaravęs gyvenamąją vietą? Kiek laiko? (2 metų atleidimas)
Ar planuojate pirkti kitą būstą per 12 mėnesių? (pakaitinio būsto atleidimas)
Kokia buvo įsigijimo kaina? (pelno skaičiavimui)
Kokios jūsų apytikrės metinės pajamos? (progresinės skalės nustatymui)

Kokius klausimus užduoti kiekvienam pirkėjui

Ar tai pirmas būstas? (pradinio įnašo dydis: 10% vs 30%)
Ar planuojate naudoti pensijų fondo lėšas pradiniam įnašui?
Ar perkate investicijai ar gyvenimui? (mokesčių planavimas ateityje)

Kada nukreipti pas specialistą

Kai kliento situacija sudėtinga – paveldėtas turtas, kelios pardavimo operacijos per metus, verslo turtas – visada rekomenduokite konsultaciją su mokesčių specialistu. Jūsų darbas – identifikuoti situaciją ir duoti bendrą kryptį, ne pakeisti buhalterį.

Kaip CRM padeda sekti mokesčių aspektus?

Visa ši informacija vertinga tik tada, kai ji prieinama tinkamu metu – pokalbio su klientu metu. TopBroker CRM leidžia:

Fiksuoti objekto įsigijimo datą – automatiškai matysite, ar 5 metų laikotarpis jau praėjęs
Nustatyti priminimus – kai artėja svarbi mokestinė data (pvz., 5 metų laikymo terminas)
Registruoti kliento situaciją – pastabose pažymėti, ar klientas deklaruotas, kokios pajamos, ar planuoja keisti būstą
Sekti komunikacijos istoriją – visada žinosite, ką jau aptarėte su klientu dėl mokesčių

Kai klientas skambina po kelių mėnesių, jūs per 30 sekundžių atsinaujinate visą kontekstą – įskaitant mokesčių situaciją. Tai skirtumas tarp profesionalaus ir mėgėjiško aptarnavimo.

Svarbu: Šiame straipsnyje pateikta informacija yra informacinio pobūdžio ir nėra mokestinė konsultacija. Konkrečiais atvejais rekomenduojame kreiptis į mokesčių specialistą arba VMI.

Norite, kad jūsų klientų ir objektų duomenys būtų vienoje vietoje? Išbandykite TopBroker nemokamai 14 dienų ir pamatykite, kaip CRM padeda dirbti efektyviau.

NT mokesčių pokyčiai 2026: ką turi žinoti kiekvienas brokeris ir agentūra